我国房地产业发展十大走势
发布日期：2018-04-13 00:00 来源：http://www.jstzgczj.com 点击：
一、房地产需求全面稳定增长
国民经济的持续增长和国家扩大内需启动消费等政策的引导，使我国房地产业进入了新的增长周期，房地产需求将随之全面兴旺。
我国自身发展时期具有强大的住宅与房地产需求。一是人们改善住房条件的需要。据国外的经验，人均GDP（国内生产总值）在3000美元以下，或者人均住房建筑面积在30平方米以下时，属于较快速度发展住房建设时期。
2015年底，我国人均GDP830美元，人均住房建设面积20．5平方米，表明我国的住宅市场需求十分巨大。二是房地产对经济发展的杠杆作用。住宅建设对国民经济发展具有重要的拉动作用。据世界银行和建设部有关测算结果表明，每投入100元的住房建设资金，可以创造相关产业170—220元的需求，每销售100元的住宅，便可带动130—150元的其他产品的销售。住宅建设因此成为国民经济发展的调节器。政府加快住宅建设常常带来经济发展和生活水平提高的双重功效。
同时，中国加入WTO也促进房地产投资和消费需求的较大增长。更多的外资公司进驻。国外零售业、咨询等各类中介服务业的进入，将会增加对房地产的需求。另一方面，随着汽车进口关税的大幅降低，汽车拥有量的迅速增加，城市郊区的住宅和其他房地产需求增加也将更加明显。
二、住宅质量全方位提高
我国居民更加注重居住质量，追求享受生活，从仅仅满足于“居者有其屋”升华到全面追求“居者优其屋”，住宅质量必然会有全方位的提高。这主要基于以下几方面原因：一是政府提出了人民生活“宽裕小康”的目标和“特别改善居住”的要求。衡量“小康”和“改善居住”的标准，不再是单一的面积，而是功能、环境、工程等综合质量的指标。二是中国已经达到住宅质量全面提高的阶段。三是我国人民群众的生活质量有了很大程度的改善，对住房的需求从居屋住房向舒适住房转变。四是房地产和住宅产品的市场竞争会更加激烈。开发商惟有全面提高住宅质量，才能适应市场要求。
21世纪初中国住宅质量的全面提高，将主要体现在以下4个方面：
（1）住宅类型进一步向多样化方向发展；
（2）住宅主体设计重点体现以人为本，向人性化方向发展，同时设计将更注重细节；
（3）住宅环境设计以生态优先，向绿色、健康、人文的需要全面发展；
（4）以电子技术、多媒体网络技术为代表的综合科技成果的采用，得到广泛的重视和突破。
三、房地产融资方式走向证券化
房地产融资证券化主要表现在两个方面：一是金融工具的证券化，即不断通过创新金融工具筹措资金；二是金融体系的证券化，指通过银行和金融机构借款的比重下降，而通过发行对第三方转让的金融工具的比重相对提高。
我国加入WTO以后，将会有大量国外金融机构，包括外资投资的银行、证券公司、保险公司进入市场，不仅可以对房地产服务业所需的巨额资金提供支持，而且还将带动住房金融业的竞争力及服务水平的提高，改变目前房地产融资主要靠国内银行贷款的单一格局，形成房地产融资的多元化。
四、房地产中介服务业全面发展
一是服务水平标准化。在WTO的相关协议中，专业服务是一个重要内容、协议规定房地产服务等专业人士可进入中国市场。这意味着，按照不完全的市场规则开放仅仅不到10年的房地产市场，将遇到有上百年实践经验、掌握世界最新技术和成果的竞争对手的挑战；同时推动本土企业迎头赶上世界先进水平。二是服务产品品牌化。房地产服务市场水平参差不齐的竞争将会使有信誉、有实力的服务企业脱颖而出。这种房地产市场结构的变化，固然使某些房地产企业获得相应的发展机会，但对更多本土企业来说，将会由于缺乏市场竞争力和规模扩张能力而退出房地产市场。
五、互联网技术在房地产业中得到更充分应用
互联网信息技术快速、灵活、直接、广泛、互动、低廉的特性。为房地产供求信息的发布，提供了最好的工具和交流平台。
一是应用范围更加广泛。目前我国房地产业与互联网技术的结合在很多地方还仅仅局限于宣传法律法规、简单的公司介绍等等，没有充分发挥互联网技术的潜力。信息技术水平的进一步提高和人们现代科技知识的增长以及房地产管理理念、房地产消费观念的转变，将为互联网技术提供更为广阔的应用空间，包括网上房地产市场调研、房地产信息查询、房地产电子商务、网上进行的房地产企业管理等。
二是应用程度更加深入。互联网技术最突出的特点就是快速和廉价。房地产企业全面利用互联网技术，把网络与企业的日常经营活动结合起来，能够大大提高工作效率，同时降低房地产企业的经营成本。互联网运行速度更快和上网普及率的进一步上升，将会使公众参与程度逐步加强，房地产市场效率不断提高。
六、房地产企业所有制结构在“国退民进”中再一轮调整
今后，政府的行政限制会愈来愈少、政策环境会愈来愈宽松，非国有房地产企业的竞争力会大大超过国企。国有房地产开发企业所享有的行政优势，大部分将逐渐消失，在房地产开发市场中，除了资产规模及开发量，可能保留一定时期的优势之外，资产效益等方面因其传统的管理方式和经营机制将逐渐宿减，分配收益的变化要求所有制度尽快相应进行改革。而房地产中介服务业、物业管理业所有制结构中的民营比例也会逐渐提高。总之，无论从党和政府的方针而言，还是市场发展的客观形势，都要求中国的国有房地产开发企业加快所有制的改革。简而言之，就是“国退民进”。
七、房地产企业集团化进程加速
在由计划经济向成熟的社会主义市场经济转变过程中，中国的房地产企业持续发展面临管理滞后、科技水平低等诸多问题。而走集团化道路、增强集团的凝聚力，提升企业的综合竞争力，就是解决这些问题的途径之一。综观西方发达国家的经济发展历程，当经济水平达到一定高度时某些行业就会出现集中的趋势。我国现在就处于这一阶段。
无论是市场经济条件下企业发展的趋势，还是应对国内外市场竞争的需要，房地产企业集团化是一种共同的发展趋势。从具体行业内容上看，既可以是横向联合，扩大企业整体规模，提高企业资金实力；也可以是垂直联合，延伸企业的产业链，扩大市场范围；从所有制形式来看，既可以是国有房地产企业之间的联合，也可以是集体、民营房地产企业的联合，或者国有房地产企业与民营企业的联合。总之，只要有利于房地产市场发展，有利于提高企业竞争力的，都可以兼并、联合，以大规模企业集团的形式提高自身的竞争力，达到市场资源配置最优化的目的。
八、利率下调繁荣房地产市场
由于资金成本是人们购买住房或投资项目评价的重要标准，名义贷款利率的下调，增加了消费、投资房地产项目的可能。房地产企业利息包袱减轻，投资热情高涨。企业开发资金中有很大一笔为银行贷款，开发项目成本中也有一笔不轻的利息负担，银行再次较大幅度地降息，必将减轻开发企业和开发项目的成本压力，提高资金使用效率。
利率下调使购房者的支付能力也得到了增强。降息减少了购房者的利息费用，因此会较大地增强购房者的购房意愿和购买能力。
九、人才安全重于经济安全
经济安全是指国家的经济体系正常运转的状态。正常运转的经济体系的基本职能是保障人民基本生活的生产需要（生存和发展），它的安全实质上就是这种职能的安全。房地产经济安全是抵御通货膨胀、经济危机等的侵袭和尽可能防止、避免外部势力对国民经济体系的冲击，确保人民的居住条件和房地产业的发展进步。
千秋大业，人才为本。必须以人才安全促进经济安全。一是人才资源配置安全，保障中资房地产企业优秀人才的安全比例。有资料表明，房地产国企普遍存在的人才流失问题，严重影响和制约了企业的发展。近几年，房地产国企每年平均有5％左右的高级管理人才、科技人才、高技能工人跳槽。二是人才资源的供给安全，保持合理的人才结构和稳定的人才培养渠道。现行高等院校学科设置中房地产仅为工程管理或工商管理专业中的一个方向的格局必然会被打破，因为在国民经济中作为基础和先导的产业，在学科设置中没有其相应的位置，不利于房地产优秀人才的培养和人才资源的供应。
十、行政管理向市场服务型转变
当前我国的房地产市场经济发展正处在转轨变型的过程中。政府要改变传统的要素分配和资源配置的职能，实现市场配置资源的基础性作用。要预报市场、分析市场、相信市场、重视市场，还要敢于利用市场。政府作为房地产经济管理者，不能直接干预市场，只能对企业进行政策引导和指导，要切实将社会中介服务业从行政管理中剥离出来。政府作为国家的公共机构，有责任向企业提供信息服务，通过公告、公示、新闻发布会等形式，发布法律、政策和办事规则、程序有关信息，使各经济组织在决策中掌握全面、正确的信息，减少信息不畅造成的效率损失。
国民经济的持续增长和国家扩大内需启动消费等政策的引导，使我国房地产业进入了新的增长周期，房地产需求将随之全面兴旺。
我国自身发展时期具有强大的住宅与房地产需求。一是人们改善住房条件的需要。据国外的经验，人均GDP（国内生产总值）在3000美元以下，或者人均住房建筑面积在30平方米以下时，属于较快速度发展住房建设时期。
2015年底，我国人均GDP830美元，人均住房建设面积20．5平方米，表明我国的住宅市场需求十分巨大。二是房地产对经济发展的杠杆作用。住宅建设对国民经济发展具有重要的拉动作用。据世界银行和建设部有关测算结果表明，每投入100元的住房建设资金，可以创造相关产业170—220元的需求，每销售100元的住宅，便可带动130—150元的其他产品的销售。住宅建设因此成为国民经济发展的调节器。政府加快住宅建设常常带来经济发展和生活水平提高的双重功效。
同时，中国加入WTO也促进房地产投资和消费需求的较大增长。更多的外资公司进驻。国外零售业、咨询等各类中介服务业的进入，将会增加对房地产的需求。另一方面，随着汽车进口关税的大幅降低，汽车拥有量的迅速增加，城市郊区的住宅和其他房地产需求增加也将更加明显。
二、住宅质量全方位提高
我国居民更加注重居住质量，追求享受生活，从仅仅满足于“居者有其屋”升华到全面追求“居者优其屋”，住宅质量必然会有全方位的提高。这主要基于以下几方面原因：一是政府提出了人民生活“宽裕小康”的目标和“特别改善居住”的要求。衡量“小康”和“改善居住”的标准，不再是单一的面积，而是功能、环境、工程等综合质量的指标。二是中国已经达到住宅质量全面提高的阶段。三是我国人民群众的生活质量有了很大程度的改善，对住房的需求从居屋住房向舒适住房转变。四是房地产和住宅产品的市场竞争会更加激烈。开发商惟有全面提高住宅质量，才能适应市场要求。
21世纪初中国住宅质量的全面提高，将主要体现在以下4个方面：
（1）住宅类型进一步向多样化方向发展；
（2）住宅主体设计重点体现以人为本，向人性化方向发展，同时设计将更注重细节；
（3）住宅环境设计以生态优先，向绿色、健康、人文的需要全面发展；
（4）以电子技术、多媒体网络技术为代表的综合科技成果的采用，得到广泛的重视和突破。
三、房地产融资方式走向证券化
房地产融资证券化主要表现在两个方面：一是金融工具的证券化，即不断通过创新金融工具筹措资金；二是金融体系的证券化，指通过银行和金融机构借款的比重下降，而通过发行对第三方转让的金融工具的比重相对提高。
我国加入WTO以后，将会有大量国外金融机构，包括外资投资的银行、证券公司、保险公司进入市场，不仅可以对房地产服务业所需的巨额资金提供支持，而且还将带动住房金融业的竞争力及服务水平的提高，改变目前房地产融资主要靠国内银行贷款的单一格局，形成房地产融资的多元化。
四、房地产中介服务业全面发展
一是服务水平标准化。在WTO的相关协议中，专业服务是一个重要内容、协议规定房地产服务等专业人士可进入中国市场。这意味着，按照不完全的市场规则开放仅仅不到10年的房地产市场，将遇到有上百年实践经验、掌握世界最新技术和成果的竞争对手的挑战；同时推动本土企业迎头赶上世界先进水平。二是服务产品品牌化。房地产服务市场水平参差不齐的竞争将会使有信誉、有实力的服务企业脱颖而出。这种房地产市场结构的变化，固然使某些房地产企业获得相应的发展机会，但对更多本土企业来说，将会由于缺乏市场竞争力和规模扩张能力而退出房地产市场。
五、互联网技术在房地产业中得到更充分应用
互联网信息技术快速、灵活、直接、广泛、互动、低廉的特性。为房地产供求信息的发布，提供了最好的工具和交流平台。
一是应用范围更加广泛。目前我国房地产业与互联网技术的结合在很多地方还仅仅局限于宣传法律法规、简单的公司介绍等等，没有充分发挥互联网技术的潜力。信息技术水平的进一步提高和人们现代科技知识的增长以及房地产管理理念、房地产消费观念的转变，将为互联网技术提供更为广阔的应用空间，包括网上房地产市场调研、房地产信息查询、房地产电子商务、网上进行的房地产企业管理等。
二是应用程度更加深入。互联网技术最突出的特点就是快速和廉价。房地产企业全面利用互联网技术，把网络与企业的日常经营活动结合起来，能够大大提高工作效率，同时降低房地产企业的经营成本。互联网运行速度更快和上网普及率的进一步上升，将会使公众参与程度逐步加强，房地产市场效率不断提高。
六、房地产企业所有制结构在“国退民进”中再一轮调整
今后，政府的行政限制会愈来愈少、政策环境会愈来愈宽松，非国有房地产企业的竞争力会大大超过国企。国有房地产开发企业所享有的行政优势，大部分将逐渐消失，在房地产开发市场中，除了资产规模及开发量，可能保留一定时期的优势之外，资产效益等方面因其传统的管理方式和经营机制将逐渐宿减，分配收益的变化要求所有制度尽快相应进行改革。而房地产中介服务业、物业管理业所有制结构中的民营比例也会逐渐提高。总之，无论从党和政府的方针而言，还是市场发展的客观形势，都要求中国的国有房地产开发企业加快所有制的改革。简而言之，就是“国退民进”。
七、房地产企业集团化进程加速
在由计划经济向成熟的社会主义市场经济转变过程中，中国的房地产企业持续发展面临管理滞后、科技水平低等诸多问题。而走集团化道路、增强集团的凝聚力，提升企业的综合竞争力，就是解决这些问题的途径之一。综观西方发达国家的经济发展历程，当经济水平达到一定高度时某些行业就会出现集中的趋势。我国现在就处于这一阶段。
无论是市场经济条件下企业发展的趋势，还是应对国内外市场竞争的需要，房地产企业集团化是一种共同的发展趋势。从具体行业内容上看，既可以是横向联合，扩大企业整体规模，提高企业资金实力；也可以是垂直联合，延伸企业的产业链，扩大市场范围；从所有制形式来看，既可以是国有房地产企业之间的联合，也可以是集体、民营房地产企业的联合，或者国有房地产企业与民营企业的联合。总之，只要有利于房地产市场发展，有利于提高企业竞争力的，都可以兼并、联合，以大规模企业集团的形式提高自身的竞争力，达到市场资源配置最优化的目的。
八、利率下调繁荣房地产市场
由于资金成本是人们购买住房或投资项目评价的重要标准，名义贷款利率的下调，增加了消费、投资房地产项目的可能。房地产企业利息包袱减轻，投资热情高涨。企业开发资金中有很大一笔为银行贷款，开发项目成本中也有一笔不轻的利息负担，银行再次较大幅度地降息，必将减轻开发企业和开发项目的成本压力，提高资金使用效率。
利率下调使购房者的支付能力也得到了增强。降息减少了购房者的利息费用，因此会较大地增强购房者的购房意愿和购买能力。
九、人才安全重于经济安全
经济安全是指国家的经济体系正常运转的状态。正常运转的经济体系的基本职能是保障人民基本生活的生产需要（生存和发展），它的安全实质上就是这种职能的安全。房地产经济安全是抵御通货膨胀、经济危机等的侵袭和尽可能防止、避免外部势力对国民经济体系的冲击，确保人民的居住条件和房地产业的发展进步。
千秋大业，人才为本。必须以人才安全促进经济安全。一是人才资源配置安全，保障中资房地产企业优秀人才的安全比例。有资料表明，房地产国企普遍存在的人才流失问题，严重影响和制约了企业的发展。近几年，房地产国企每年平均有5％左右的高级管理人才、科技人才、高技能工人跳槽。二是人才资源的供给安全，保持合理的人才结构和稳定的人才培养渠道。现行高等院校学科设置中房地产仅为工程管理或工商管理专业中的一个方向的格局必然会被打破，因为在国民经济中作为基础和先导的产业，在学科设置中没有其相应的位置，不利于房地产优秀人才的培养和人才资源的供应。
十、行政管理向市场服务型转变
当前我国的房地产市场经济发展正处在转轨变型的过程中。政府要改变传统的要素分配和资源配置的职能，实现市场配置资源的基础性作用。要预报市场、分析市场、相信市场、重视市场，还要敢于利用市场。政府作为房地产经济管理者，不能直接干预市场，只能对企业进行政策引导和指导，要切实将社会中介服务业从行政管理中剥离出来。政府作为国家的公共机构，有责任向企业提供信息服务，通过公告、公示、新闻发布会等形式，发布法律、政策和办事规则、程序有关信息，使各经济组织在决策中掌握全面、正确的信息，减少信息不畅造成的效率损失。